住宅ローン減税に伴う「逆ざや」とは？

こんにちは。
営業部営業課の水野です。

お盆が明け、線状降水帯が西日本を覆うなど記録的な雨量に伴い被害が出ています。

大雨による災害やコロナ禍で大変な時期ですが、ステイホームでのおうち時間が
増えている中、このブログにて夢のマイホーム計画に少しでもお役立てできたらなぁと思います。

今回は住宅ローン減税の中でも、住宅ローン減税に伴う「逆ざや」について記載します。

「住宅ローン減税の事を考えれば、今年が買い時で逆ざや」という言葉を耳にします。
通常、高いものは高い、安いものは安い、など、価格が常識通りの形態となっている事を「順ざや」といい、
「逆ざや」とは高いはずの物が安い、安いはずの物が高い、と、価格が本来あるべき状態と反対になっていることを言います。

ここで言う「逆ざや」とは、金融機関に支払うローン返済における利息の支払い額よりも、住宅ローン減税による節税額が多い状態のことを言います。

住宅ローン減税対象（適用期間13年の場合）になるかは、契約を締結した日と居住を開始した日で決まり、新築ですと
●注文住宅の場合
　　令和3年9月30日までに契約し、令和4年12月31日までに入居
●分譲住宅の場合
　　令和3年11月30日までに契約し、令和4年12月31日までに入居
が条件となります。
長期優良・低炭素住宅ではない新築注文住宅の場合は、毎年末のローン残高の1％（最大40万円）を所得税などから控除します。

控除の対象期間は13年間ですが、11～13年目は建物購入価格（上限4000万円）の0.66％と比較して小さい方が控除額となり、13年間の最大の総控除額は約480万円です。

現在は超低金利時代のため、変動金利1％未満のものが多く
例えば年収1000万円の場合、5000万円の住宅ローン（元利均等、35年払い、ボーナス返済ゼロ）を利率0.38％で組んだ場合、13年間の総控除額は約480万円となります。

一方、金利が13年間そのままだとしたら
利息の支払額は約204万円であり、この間の「逆ざや」は480万円－204万円＝約276万円となります。
金利が同じならば、「逆ざや」をより多く得られるのは毎年末のローン残高が控除対象上限の4000万円を維持する事が出来て、高額な借入額で物件を購入できる方となります。

国の会計検査院が17年時点の全国の住宅ローン減税適用の借入金利状況を調べたところ、
約8割の方が1％を下回り、「逆ざや」状態だったとの事です。

これを受けて「1％を上限に支払利息額を考慮して控除額を設定するなど、控除額や控除率のあり方を22年度税制改正において見直す」との事。
つまり逆ざやの消滅案が。

さらに19年10月の消費増税（8％から10％へ）に伴う反動減対策として、消費税率10％が適用される不動産売買契約では控除の対象期間を10年から13年に延長する特例となっていますが、こちらの特例廃止案も。
つまり現行の終了後は、「逆ざや」と「控除期間短縮」の両方の可能性もあります。

しかし昨今では「ウッドショック」と呼ばれる世界的な木材不足による輸入木材価格の高騰や、
新型コロナの変異株に伴うコロナ禍の長期化もあります。
住宅メーカーの営業担当者から今が買い時、と説明を受けるかもしれませんが、住宅購入者にとっては人生の中で一番高い買い物です。

重要なのは、住宅ローン減税の「逆ざや」を主目的に購入することより、「計画を立てる」事です！

今一度具体的な家づくりの進め方について、私たち営業スタッフがお伝えします。
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